Indeplaatsstelling bij huur bedrijfsruimte

Waar een bedrijf is gevestigd, is vaak een erg belangrijke factor bij de vraag of een bedrijf succesvol is of niet; vooral bij winkels, horeca en hotels is de locatie vaak van doorslaggevend belang. Bij overname van een dergelijk bedrijf is continuïteit op de zelfde locatie ook een belangrijk onderdeel van de goodwill.

Als u als ondernemer uw bedrijf overdraagt, of als u een lopende onderneming overneemt, is het van belang dat het bedrijf op de zelfde locatie gevestigd blijft. Bij een huurpand betekent dat, dat u – het liefst zo vroeg mogelijk – in gesprek moet gaan met de verhuurder om te bezien of deze zogenoemde indeplaatsstelling onder gunstige voorwaarden kan worden overeengekomen.

Komt u er niet samen uit, bijvoorbeeld omdat de verhuurder ineens een veel hogere bankgarantie eist, dan biedt de wet de mogelijkheid om via de rechter deze indeplaatsstelling af te dwingen. Dit recht van de huurder is niet uit te sluiten in huurovereenkomsten, maar geldt alleen bij huur in de zin van artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek (kort gezegd: huur van winkelruimte, hotels en horeca).

Is de indeplaatsstelling succesvol, dan wordt de huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden voortgezet op naam van de nieuwe huurder, met alle lusten en lasten (let bijvoorbeeld op dat een eventuele huurachterstand dus ook overgaat!). De oude huurder staat na een succesvolle indeplaatsstelling niet meer in een contractuele relatie tot de verhuurder, en kan dus niet meer worden aangesproken door de verhuurder.

Voorwaarden indeplaatsstelling

Omdat de verhuurder tegen zijn wil met een andere huurder wordt geconfronteerd, stelt de wet een drietal voorwaarden aan een indeplaatsstelling. Aan deze drie voorwaarden moet zijn voldaan, wil de rechter kunnen toewijzen.

Allereerst moet het gaan om overdracht van het bedrijf van de huurder. Ten tweede moet voor die overdracht voldoende zwaarwichtig belang zijn, en tot slot moet voldoende gewaarborgd zijn dat de nieuwe huurder de overeenkomst zal nakomen en zijn bedrijf behoorlijk zal voeren.

Bedrijfsoverdracht

Geen bedrijfsoverdracht, geen indeplaatsstelling. Indeplaatsstelling kan dus niet worden gebruikt om een betere locatie voor een bestaand bedrijf te verkrijgen. Een bakkerij kan dus niet ineens worden omgetoverd tot pizzarestaurant. Van bedrijfsoverdracht is, kort gezegd, sprake als de onderneming van de huurder door een andere persoon of door een ander bedrijf wordt voortgezet.

Zwaarwichtig belang

Een standaard-voorbeeld van een zwaarwichtig belang voor indeplaatsstelling is het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd van de eigenaar. De eigenaar stopt ermee, en een opvolger zet het bedrijf voort. Vader op zoon of dochter komt voor, maar natuurlijk ook een werknemer die het bedrijf van zijn baas overneemt. Financiële belangen kunnen ook een zwaarwichtig belang opleveren. De onderneming wordt voorgezet onder de vlag van een grote franchise-organisatie of een concern met meerdere vestigingen, of de onderneming die voorheen door een eenmanszaak werd geëxploiteerd wordt voortaan door een B.V. of een v.o.f. gedreven.

Uiteindelijk beslist de rechter op basis van de argumenten over en weer of het belang als voldoende zwaarwichtig wordt beoordeeld.

Voldoende waarborgen van de opvolgende huurder

Als gevolg van indeplaatsstelling heeft de verhuurder een nieuwe huurder, met wie hij mogelijk niet op dezelfde wijze heeft onderhandeld zoals hij dat met de oorspronkelijk huurder heeft gedaan. Om die reden vereist de wet dat de opvolgend huurder voldoende waarborgen moet bieden voor voortzetting van de overeenkomst. Beoordeeld moet worden of de nieuwe huurder genoeg financiële ruimte heeft om de huur te betalen, en of hij in staat zal zijn om de onderneming succesvol voort te zetten. Ook die beoordeling is uiteindelijk afhankelijk van de argumenten over en weer, die de rechter tegen elkaar afweegt.

Procedure

Let er goed op, dat alleen de oorspronkelijke huurder de indeplaatsstelling kan vorderen. Uit het bovenstaande is wel duidelijk geworden, dat de opvolgende huurder zo vroeg mogelijk moet worden betrokken in de onderhandelingen, en in de voorbereiding van een eventuele procedure.
Indeplaatsstelling moet worden ingesteld vóór overdracht van het bedrijf. Als dat op korte termijn is, kan in kort geding worden gevorderd dat de verhuurder gedoogt dat de overnemende partij de exploitatie voortzet totdat in de bodemprocedure is beslist.

Als een huurder zonder overleg en zonder procedure tot indeplaatsstelling een derde het gehuurde laat gebruiken, levert dat wanprestatie op, en kan de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming vorderen, met alle negatieve gevolgen van dien.

Hoe kan Veldhuijzen & Nuiten u helpen?

Het is dus verstandig om in een zo vroeg mogelijk stadium voorbereidingen te treffen om een indeplaatsstelling succesvol te laten verlopen. Wij treden regelmatig op voor zowel bestaande als opvolgende huurders en aan de andere kant geven wij advies aan verhuurders over de haalbaarheid van voorstellen voor indeplaatsstelling in de regio's Dordrecht en Rotterdam, maar ook daarbuiten.

Als u advies nodig heeft of vragen heeft over dit artikel, neem dan vrijblijvend contact op met Jaap Wijnja.

Neem contact op