Verborgen gebreken aan koopwoningen
Verborgen gebreken aan koopwoningen leiden vaak tot procedures. De verkoper is namelijk – kort gezegd – verplicht om bepaalde gebreken die niet direct in het oog springen, te melden bij de koper. Procedures volgen vooral bij gebreken waarvan de verkoper zegt dat hij ze niet kende, en bij gebreken die veel ernstiger zijn dan ze aanvankelijk leken.
Non- conformiteit
Ontdekt u verborgen gebreken aan uw nieuwe woning, dan kan sprake zijn van non-conformiteit. Non conformiteit betekent dat het gekochte niet de normale eigenschappen bezit die u als koper mocht verwachten. Gevolg van non-conformiteit is dat de koopovereenkomst ofwel geheel of gedeeltelijk kan worden ontbonden (gedeeltelijke ontbinding leidt tot een lagere koopprijs) ofwel de verkoper kan worden veroordeeld tot herstel van de gebreken of tot het betalen van schadevergoeding.
De bekendste voorbeelden van verborgen gebreken zijn bodemverontreiniging, paalrot, en de aanwezigheid van bepaalde insecten die hout aantasten (bijvoorbeeld de bonte knaagkever of de houtworm). Hoofdregel is: als de verkoper ergens mee bekend is, moet hij daar melding van maken.
Staat het geconstateerde gebrek aan normaal gebruik van uw woning in de weg, dan is de weg naar aansprakelijkheid van de verkoper redelijk kort. De verkoper is dan namelijk in beginsel aansprakelijk, zelfs als hij er zelf niet van af wist. Een voorbeeld uit de rechtspraak: een pand werd verkocht om als woning te dienen, maar het huis had volgens het bestemmingsplan niet eens gebouwd mogen worden. De verkoper wist daar zelf ook niets van (hij had de woning weer gekocht van degene die hem had gebouwd), maar was toch aansprakelijk. De koop werd ontbonden, en de verkoper moest de woning terugnemen.
Meldingsplicht en onderzoeksplicht
Als koper heeft u een onderzoeksplicht. Blind bieden naar aanleiding van een advertentie, bijvoorbeeld op Funda, zonder de woning te hebben gezien, is niet voldoende. Als u op deze manier koopt, en daarbij mogelijk afgaat op algemene omschrijvingen in advertenties zoals “in prima staat”, ligt de lat om de verkoper alsnog voor een verborgen gebrek aansprakelijk te kunnen houden zeer hoog. De veilingkoper heeft zelfs nog minder mogelijkheden om achteraf succesvol over verborgen gebreken te klagen.
De verkoper kan echter ook niet zo maar stilzitten. Als hij bekend is met gebreken, moet hij deze ongevraagd melden. Is er bijvoorbeeld in het verleden onderzoek gedaan naar de fundering, en zijn daar bepaalde vraagpunten naar voren gekomen, dan zal de verkoper dat zelf moeten aangeven. De koper zal vervolgens een kopie van het rapport moeten opvragen, of eigen bodemonderzoek moeten laten doen; omdat de verkoper melding heeft gemaakt, wordt vervolgens de onderzoeksplicht van de koper weer belangrijker. Een melding door de verkoper maakt dat dus de koper vervolgens niet meer mag stilzitten.
Volgens vaste rechtspraak geldt, dat naar mate een woning ouder is, er meer onderzoek van de koper mag worden verwacht. Koopovereenkomsten hebben meestal een zogenoemde ouderdomsclausule, die ter (extra) bescherming van de verkoper dient. Van een woning van honderd jaar oud mag immers, zo vindt men, sneller worden verwacht dat groot onderhoud moet plaatsvinden dan van een woning die een paar jaar geleden is opgeleverd.
Paalrot en asbest
Zeker in de regio Dordrecht is paalrot een vaker voorkomend probleem. Door een wisselend grondwaterpeil raken houten heipalen onder woningen op termijn verrot, en dat leidt tot verzakkingen, of zelfs instorting. Maar niet alleen deze regio kent paalrot; delen van steden als Amsterdam, Rotterdam, Gouda en Haarlem zijn helaas ook bekend als risicogebied.
Het nadeel van paalrot is, dat het jarenlang verborgen blijft, totdat een huis ineens verzakt en de bewoner er door scheurvorming op wordt geattendeerd dat er iets mis is. Als u zich dus oriënteert in een regio waar paalrot vaker voorkomt, is het laten uitvoeren van een funderingsonderzoek dus zeer verstandig. De huidige bewoner woont er misschien al dertig jaar probleemloos, maar dat wil niet zeggen dat het de komende dertig jaar ook zo maar goed blijft gaan.
Ook asbest leidt vaak tot problemen. Vijftig jaar geleden was het nog gemeengoed in de bouw, maar inmiddels is iedereen het er over eens dat het een gevaar is voor de volksgezondheid. Zichtbare asbest moet reden zijn voor de aspirant-koper om verder op onderzoek te gaan, en de verkoper die weet dat zich onzichtbaar weggewerkte asbest in de woning bevindt, moet daar melding van maken.
Uitwerking meldingsplicht
De standaard-koopovereenkomst van de NVM en de "NVM vragenlijst voor de verkoop van een woning" zijn vaak onderwerp van procedures. Gegevens die door de verkoper op de vragenlijst zijn ingevuld, kunnen leiden tot het ontstaan van een nadere onderzoeksplicht bij de verkoper. Staat op de vragenlijst ingevuld dat na hevige regenval de kelder overstroomt, dan zal de aspirant-koper rekening moeten houden met aantasting van de fundering door wisselend grondwaterpeil. Eigen onderzoek van de koper wordt daarmee dan noodzakelijk, en na koop en levering alsnog klagen zonder dat eigen onderzoek is gedaan, is dan vruchteloos.
Vaste rechtspraak bepaalt verder, dat de verkoper die niet voldoet aan een mededelingsplicht een zwaardere sanctie op zijn hals haalt dan de koper die datzelfde gebrek niet voldoende heeft onderzocht. De verkoper die moedwillig zwijgt over een gebrek zal dus in de regel aansprakelijk zijn.
Klachttermijn
Volgens de wet moet de koper een gebrek “binnen bekwame tijd” aan de verkoper melden. Twee maanden na ontdekking is in ieder geval tijdig, want als koper moet je de mogelijkheid hebben om eerst serieus onderzoek te kunnen (laten) uitvoeren naar een bepaald gebrek. Als een deskundige wordt ingeschakeld om een bepaald gebrek te onderzoeken, is het verstandig om alvast bij de verkoper te melden dat u op een mogelijk gebrek bent gestuit dat verder onderzocht wordt. Mocht het onderzoek dan vervolgens langer duren dan verwacht, dan kan de verkoper minder snel slagen in zijn mogelijke verweer dat u te lang heeft gewacht met klagen.
Tot slot is het ook mogelijk dat een gebrek zich pas enkele jaren na verkoop en levering openbaart; ook dan kan de verkoper nog succesvol aansprakelijk worden gehouden, mits het gebrek maar “binnen bekwame tijd” na ontdekking aan de verkoper wordt gemeld.
Hoe kan Bowmer & Nuiten u helpen?
De advocaten van Bowmer & Nuiten Advocaten treden zowel voor kopende als voor verkopende partijen op bij geschillen over verborgen gebreken, en staan deze partijen zowel bij onderhandelingen als bij procedures bij met betrekking tot particulier en zakelijk onroerend goed. Voor vragen of meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Jaap Wijnja.
